这两年产业地产特别火爆，特别是中央政策和经济趋势的驱动，让很多政府对城市新区的发展和传统房地产开发提出了更多升级要求。
为了迎合这些要求，很多市场开发主体，尤其是房地产商也都开始顺应这个趋势改了名字，所以我们看到漫山遍野的“产城”，典型的包括碧桂园产城、万科产城、华润产城、星河产城、金茂产城、中集产城、宝湾产城、前海产城、颐高产城.....所谓的“产城融合”，里面的真实斤两又到底有多少，恐怕是有点难以启齿了，甚至可以说，大部分玩家对所谓的“产城逻辑”都是有点误解的。
那么，产城开发到底应该如何定义、理解和落地？它到底是一种业态组合模式，一种财务平衡模型，还是一种勾地的投资工具？其内在的逻辑和外延的生命力到底又在哪里？
我们相信，国内很多产业地产与房地产从业者都希望把这其中的奥妙看得清清楚楚明明白白真真切切。
近日，受央企中国南山集团旗下上市旗舰南山控股（.SZ）邀请，园区资本联盟秘书长、火花S-Park首席运营官、上海园联园区发展有限公司董事长沈斌赴东莞，在南山控股产城板块战略研讨会上为中国南山集团总经理、南山控股董事长田俊彦，南山控股总经理王世云，中国南山集团战略管理中心总经理商跃祥，南山控股副总经理兼宝湾产城总经理焦贤才、南山控股副总经理卢忠宝等南山控股总部相关部室负责人、产城业务单位有关负责人及核心骨干等共30余人分享了《产城开发逻辑、实务与误区解析》。
作为央企产业地产阵营的代表，南山控股总经理王世云、宝湾物流董事长舒谦等高管团队曾多次接受火花S-Park的深度调研，宝湾物流也数次入选火花S-Park中国产业地产30强榜单。
起家于深圳的中国南山集团是中国改革开放的先行者，因国家南海石油开发战略而生，年由香港招商局牵头，深圳市供地，联合在港部分央企和个人资本发起成立，是中国第一家混合所有制企业，中国改革开放事业的重要探索者袁庚先生为集团首任董事长兼总经理。
从开发经营赤湾港、海上石油后勤基地起步，一路走来的中国南山集团带有鲜明的改革与创新色彩。如今的中国南山集团，旗下拥有产城综合开发、综合物流、资产管理、金融投资四大业务板块，拥有一套逻辑相对完整的“实业、物流、金融、园区”业务体系。
而旗下的上市平台南山控股，已在全球范围内投资运营超过60个智慧物流园区和特色产业园区，并提出了“成为一流的物流园区与产城开发运营商”的愿景。对于这家央企园区巨头来说，下一步的创新发力点在哪里必须慎重抉择。
此前南山集团在产业地产方面的主力军是宝湾物流，尽管已经成为国资规模最大的高端物流园区开发运营商，且是该领域唯一探索轻资产、智慧园区、云仓、共享仓的异类，并通过CMBS、类REITs等资产证券化方式实现了资本运作创新，但毕竟对产业的撬动能力相对有限，很难刺激地方政府的兴奋点。
相比较而言，产城综合开发业务是个更值得期待和挖掘的处女地，以南山集团的平台能级与资源禀赋而言，未来的可塑性与成长空间很值得期待。
但就火花S-Park目前的观察来看，其顶层商业模式、产业构建能力、盈利模式创新能力和项目操盘能力仍需要进一步的探索和打磨。如何持续制造区域发展亮点，用尽可能轻的“身段”掌握更多资源，对其绝对是一个不小的挑战。
在本次分享中，沈斌为南山控股学员们庖丁解牛般剖析了产城开发的内在核心逻辑以及典型的误区。“产城开发并不是大家惯常以为的以短（住宅开发）谋长（产业运营）的财务平衡模型，更不是某些房企赤裸裸勾地的工具，其本质应该是一种区域经济的分享机制。”沈斌开门见山地提出。
“对这种机制的认知、接受和落地与否，决定了你的产城开发姿势、打法和最终的可持续性。”沈斌说道，急功近利、违背逻辑的“伪产城开发”都被证明行之不远，典型的败局就是已经名存实亡的碧桂园产城与启迪协信。
沈斌列举了目前中国比较流行的五种产城模式——工程主导的城市建设运营模式、政府平台公司的片区城投模式、“园中园”式产城融投综合运营模式、房地产大盘式产城模式与创新式片区综合开发运营模式。
“我们更认可最后一种片区综合开发运营模式，这才真正契合了产城开发的核心逻辑。”沈斌认为，在全新的政策环境和行业趋势下，中国产业地产的从业者都应该正确认知与透彻理解片区综合开发模式的本质与逻辑，这是一种全新的科学营城模式，一种可持续的产城投融建管运体系，对过往政府过度负债+房地产推动、碎片式开发、外延式拓展等传统模式是一种非常好的纠正和革新。
沈斌提出，对产城开发逻辑最准确的定义，应该是‘以政府引导、企业主体、功能引导、价值提升、市场运作、滚动发展’为基本原则，要求政企双方‘前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进’，全面考虑和优化处理土地、人口、产业、税收、基础设施、公共服务、财政、金融、项目、生态环境等内在关系，以基础设施及公共服务设施引导、重大项目设施带动、人才安居配套、产业项目导入为手段，投融资、规划建设和管理运营一体化，并通过项目自身的良好运营形成现金流和收益自平衡。”
这种区域经济的分享机制，则体现为从片区综合开发投资服务“四件套”（规划咨询运维、土地整理、公基建、产业招商），到载体开发租售、综合运营管理与资本运作退出，形成一个“大闭环套小闭环、一二三级联动”的可持续平衡发展体系。
沈斌对南山控股高管团队表示，要真正在整个产城综合业务都推广这样的模式，仍需要整个南山集团和南山控股进行大量的资源与资金投入，既需要一个强有力的资源整合与操盘团队，也更需要顶层设计方面在业务创新与机制改革上坚定的决心。
这种极具火花S-Park风格的分享也让南山控股学员们开拓了视野和思路，认为这些内容有助于在产城开发的道路上防范风险，少走弯路，及时调整方向和策略，为树立南山产城品牌作出更大贡献。南山控股总经理王世云、宝湾产城总经理焦贤才对沈斌表达了感谢，并邀请火花S-Park随后进行更多的深度交流，探讨合作空间。
读懂变化，拥抱变化，学习变化，创造变化。
带着“与产业同行、为园区立命”的初心与使命，火花S-Park团队这些年里马不停蹄的在大江南北，在行业内持续勤奋的行走交流，与洞悉行业肌理的顶级企业家们畅谈，透析行业的焦点、热点和痛点，考察各地的开发区改革创新与产业地产投融资体系、开发模式转型。
将这些灵感、心得、感受梳理成一份系统性的成果面对面奉献给同行，也一直是火花S-Park精心打磨自身产品的初心。“产业地产集团内部专项培训”，正是这样一份受到行业欢迎和认可的课程。
作为火花S-Park园区商学院最精细化的“定制产品”，面向各类政府和企业差异化需求的内部专项培训能够精准匹配导师和课程，采取“现场授课+定制考察”的方式，导师直接走进企业内部进行诊断把脉，实现“对症下药”，旨在迅速高效的给予企业决策层和高级管理层针对性与实用性强、符合行业与市场趋势需求的专业信息与实战指导，同时也可帮助企业集团内部统一思想认知，决策、执行、操盘层同心戮力，在产业地产发展之路上走得更加强劲而稳健。
截至年7月，火花S-Park园区商学院企业专项内训已经先后走进上海市政府、长沙市委市政府、横琴新区政府、四川省经信委、广安市国资系统、顺德市国资系统、德州市国资系统、汨罗市国资系统、中国南山控股、济高控股集团、海航集团、张江高科、天安数码城、长沙经开集团、宏泰发展、中建国际、星河控股、中节能实业、云南曲靖经开区、传化科技城、桂林国家高新区、晋城开发区、株洲高新区、前海控股、首创高科、宁波中交未来城、中业慧谷集团、中安产城集团等市政府及知名企业，累计参与内训人员达名，以其权威性、专业度和实操性赢得了行业广泛好评。
如果再加上8次行业短训班和高级研修班，累积参与火花S-Park培训人数已经达到人，这一规模性与权威度在中国产业地产行业内遥遥领先，首屈一指。
目前我们已经进行过的内部专项培训课题包括：
清醒时做事，迷茫时学习。在当前国内乃至全球经济的空前困难期，产业地产行业发展也面临诸多的挑战和迷惑，更是整个行业同仁加强内功、互相学习的好机会。
产业园区如何整体策划，既满足政府的需求，又赢得市场的买单？园区的选址拿地、协议签订、投资决策、产业定位、产品定位、定价策略、成本控制、招商渠道、团队建立、绩效考核、周期把握、运营管理等等种种落地痛点，绝对不能盲目延用传统房地产和城投公司的老套路——那可是会出人命的，而是需要一个更加体系化的综合性解决方案。
经过长期大量的行走调研、观察研究和行业资源整合，火花S-Park也希望能够以更加实务化、落地性的产品，帮助行业同仁从产业机遇与操盘痛苦的纠结矛盾中跳脱出来，获得多多益善的实操帮助，解决实打实的痛点，不断提高自身的专业度，做好产业地产的策划定位、投融资、产品打造、招商和运营。
这正是我们火花S-Park行业专项培训运营而生的意义、价值和优势——发现问题，解决问题，直指行业的痛点，并汇聚行业一线智慧予以解决。
更多园区操盘的经验分享与知识传授，需要更加系统的梳理与交流，我们也欢迎各位园区同行参加7月26日在济南举办的“火花S-Park出品：中国产业地产夏季培训班”，本次培训相较于以往的8届培训，又有了绝对令人惊喜的超豪华导师阵容，我们史无前例地邀请到了六位火花S-Park中国产业园区金牌操盘手，绝对会为学员们一次性奉上精彩而饱满的饕餮盛宴！
点击该链接查看导师详细介绍
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深入行业本质，深入实操一线，提出问题，解决问题，正是火花S-Park产业地产行业培训的最大价值和最终目标。园区有路勤为径，产业无涯苦作舟。目前，培训报名火热进行中，欢迎行业朋友踊跃参与！（友情提示：报名接近截止，名额已经非常有限，有报名意愿还请从速，过时恕不恭候！）
截至7月15日，报名参训企业包括：
序号
企业名称
1
中交一公院
2
中交二公院
3
中国南山集团
4
中国电子
5
济南高新控股集团
6
东湖高新集团
7
华润置地
8
华润生命科学集团
9
中冶南方城建
10
山东高速产业投资有限公司
11
中电光谷
12
深圳罗湖投控
13
无锡新发集成电路园
14
天津泰达南港集团
15
深圳（哈尔滨）产业园
16
苏州苏高新科技
17
苏高科（张家港）公司
18
苏州国家环保园
19
中安产城集团
20
中业慧谷集团
21
中南高科
22
金科产业集团
23
北京天鸿控股集团
24
北京亦庄置业
25
北京中关村京西建设
26
成都新津新城
27
河南郑新科创
28
河南港通产业园
28
河南颐城金安
29
郑州金安高科
30
郑州北软
31
郑州天健湖大数据产业园
32
郑州临空生物医药园
34
台州城投集团
35
曲江建设集团
36
深圳硅谷大学城
37
惠州大亚湾科创集团
38
荥阳城投集团
39
重庆国际物流园
40
上海紫软投资
41
中深控股
42
吴中高科
43
传化科技城
44
广东纳成广泰
46
西咸新区泾河新城
47
中德联合集团
48
临沂罗庄产业发展
49
浩旺集团
50
天津赛达伟业
51
天津三易实业
52
海美（太仓）科技产业园
53
济南鑫茂齐鲁科技城
54
保罗大健康产业园
55
均和集团
56
蒙西鑫盛
57
新疆产发产业园
58
湖南麓谷信息港
59
河北园昭产业园
60
广东中天产城
61
重庆沙坪坝工业园
62
山东仁理基金
63
科林电气
64
杭州安通
65
大连三寰地产
66
河北易虎
67
眉山科沃产城
68
郑州台科置业
69
新想科创
70
资阳临空园区
71
南宁中关村信息谷
72
佛山中陶城
73
安徽千羿
74
深圳硅谷动力
75
南京中建鼓北城发
76
杭州东谷
77
大唐世纪集团
78
安徽鼎信
79
湖南妙盛孵化器
80
新疆星龙控股集团
81
新疆世必通
82
世企汇谷
83
青岛德翼
84
江门深润
85
宏光生物
86
江门崖门新财富
87
广州莞睿
89
顺德颂腾电子科技
90
聊城鸿博
91
宜昌欣扬
92
广东启迪科技
93
北京泰宁科创
94
杭州网驿
95
浙大网新
96
润扬科技控股
97
广东鸿宇
98
齐河乾兴
99
东莞亚村
中电数科
园动力
浙江超链接
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深圳建筑设计研究总院
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本文编辑：佚名
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