火花S-Park作为一家不断在思与行之间循环往复的行业研究智库与咨询机构，这些年来与这个行业相伴成长，见证了产业地产逐渐从混乱到竞合、从懵懂到明晰、从稚嫩到成熟、从边缘到C位的过程。
根据我们的观察，产业地产行业这些年来取得了不容置喙且引人瞩目的长足进步，无论是轻重资产的平衡掌握，还是对产业孵化的认知，以及对提升产业价值创造力的实践趋近，包括对未来园区平台经济的勾勒，百舸竞流，各寻蹊径，及至殊途同归。
但同时，随着行业不断的发展，其中的五大核心矛盾也越发凸显出来，很多产业地产从业者不识庐山真面目，只因为身在山中迷雾，或许不一定能够总结清楚。
今天火花S-Park想就此简单能够聊一下，指出目前行业发展面临的一些主要矛盾，不一而足，只希望能够让行业同仁有所思悟。其实，所有事情都是两面的，矛盾当中正蕴含着机会，谁能发现矛盾，针对性地解决这个矛盾，就有可能在下一轮竞争中拔得头筹。
核心矛盾一：
政府诉求和主体能力的矛盾
这是火花S-Park最近提出来的一个观点：产业地产行业现在面临的最主要矛盾就是政府日益增长的发展需求和我们开发主体有限的产业导入能力之间的矛盾。
产业地产领域被视作金矿，几乎所有行业都有渔猎者鱼贯而入企图分羹。加上本行业品牌企业的不断发展壮大，整个行业正在向上提速发展，未来对产业资源和土地资源的“消耗”将会成倍速增长。同时，你也会发现，品牌和口碑的“消耗”可能也在加剧。
在这种情况下，即便你现在重资产园区做得很不错，但是政府会换届，需求会升级，产业会迭代，如果我们不能持续满足这种不断提高的诉求，或者说未来一旦赚钱赚得太多了，很容易面临出局淘汰的命运。
产业地产商可千万别以为拿到地就稳赚了，这与房地产有绝对的不同，政府有种办法让你，或者把赚到的利润吐出来。哪家企业有这样真实的自信和底气，你的产业导入能力非常强，你的资源特别厉害且可控，谁敢拍胸脯保证的话，那你一定要警惕了，这多半是骗人的。
受到新冠疫情和全球贸易收缩的严峻挑战，未来几年依然是中国经济艰难的调整之年，发展的不确定性依然很强。加上制造业成本不断加速提升和房价挤出效应的恶劣影响，中国产业经济还面临着巨大的挑战和危机，这些都势必将严重影响企业客户的活跃度。
产业地产要发展必须依赖产业客户的活跃繁荣，但是中国经济深度调整和产业发展步履维艰的趋势也是定局，二者难以调和的矛盾，将会在未来几年越发激烈。雪上加霜的是，很多地方政府对于产业地产商运作园区的硬性摊派指标压力不断加剧，也越发激化了这种矛盾。
根据火花S-Park的观察，很多产业地产商已经在资本化、国际化、多元化、平台化以及上下游延展等方面尽可能展开转型，以规避这种矛盾激化带来的波及。
核心矛盾二：
供给侧和需求侧的矛盾
所谓的“供给侧改革”，当然不是指增加供给，而是要改革供给机构，优化供给质量。目前的产业地产行业在供给侧和需求侧的矛盾焦点有两大方面：土地和客户。
土地方面，一边是一二线城市核心土地供给严重不足，另一边则大量工业用地办公厂房闲置休眠；一边是三四线城市产业发展空心化人口外流严重，另一边却是低效工业园区遍地开花无人问津；一边是生产物流需求旺盛一间厂房一间仓库难求，另一边却是大量办公独栋产品大量涌现去化艰难；一边是创新综合性用地需求日益强烈，另一边却墨守工业用地成规不越雷池不思改进；一边是双创孵化载体层出不穷，另一边却是创新创业氛围严重不足。
客户方面，企业在总价、区位、定位、规划、配套、服务、孵化等方面的需求迟迟难以得到满足，特别很多新兴制造业主对产品的个性化、定制化、人性化、柔性化需求也越来越凸显。
供需严重错位下，拍脑袋型园区大行其道，缺乏市场调研和产业研究，不问客户、市场和产业要什么，只问老板、领导和政府要什么。
整体来看，由于既有保守的政府管理思路、好大喜功的政绩思路、短视逐利的商业经营理念、随波逐流缺乏独立调研判断的惯性，让产业地产在土地和客户方面的供给不是过剩，而是结构严重失衡畸形。
当然，这种结构失衡的矛盾，其实反而是下一步非常诱人的蓝海，存量盘活提升、资本化并购改造、存量增量整体策划运营的“超级服务”等，都是冉冉升起的市场新星，每个赛道都已经春江水暖鸭先知，早有蜻蜓立上头了。
核心矛盾三：
企业扩张需求与区域差异性的矛盾
产业地产在一两个园区建设成功、引入外界战略资本以及在资本市场上市后，加上各地政府、人脉网络的邀请撮合，往往会走向对外扩张的道路，这种对外扩张的需求，会与各地的区域差异性形成剧烈的矛盾。
中国幅员辽阔，各地产业发展层次、产业资源、相关配套、政策法规都截然不同。以产业链成功的，会面临产业集聚困难和产业环境不佳的矛盾；以销售成功的，会面临分割政策不同且日趋收紧的矛盾；以卖地成功的，会面临土地分成违法和指标匮乏的矛盾；以招商服务成功的，会面临区域歧视、政府违约成本和产业快速迭代的全新矛盾。
园区的成功，不等于模式的成功，在企业对外扩张时，既往的经验可以借鉴，过往的成功却在区域差异性的矛盾干扰因素下无法顺利复制。这种矛盾造成了很多的经典大败局，也意味着未来行业主要仍需要以“区域化深耕、特色化资源和专业化操盘”为主要流派。
核心矛盾四：
企业增长节奏与客户增长节奏的矛盾
以很多典型的产业地产上市公司为例，由于资本市场投资者要求公司业绩上涨的诉求，以及高成本融资驱动的业绩膨胀怪圈，导致企业往往快马加鞭圈地上项目，硬性规定区域公司增长率和去化率；但另一方面，是实体产业客户的增长缓慢，相比于1~3年的产业载体供给周期，实体产业客户往往需要8~10年的成长周期，不可能像住宅那样割韭菜般一茬接一茬。
这种企业增长节奏和客户增长节奏的矛盾无法调和，只能以节奏的合理谨慎把控为首要对策。
另外，产业载体供给过快，但实体产业客户在几年成长后面临的市场环境和技术环境已然不同，在技术更新换代和生产升级的情况下，对产业载体的需求必然变换，很可能给已经建好的产业载体带来巨大的成本损失。这种矛盾也普遍存在，必须以小批量、快反应的层层推进策略应对。
核心矛盾五：
企业发展需求与人才供给不足的矛盾
一直有产业地产商老板跟我们抱怨，这个行业能迅速上手的高级人才实在太少了，从实业口出来和从地产口出来的人才倒是有，在各有各的优势的同时，能迅速融入产业地产的干将却少而又少。
的确，最近10年，复合型产业地产人才的成长速度大大落后于整个产业地产行业的团队需求速度。产业地产是一个典型的人指挥资本的行业，其中的复合型产业地产人才，需要其具备经济研判、招商引资、服务管理、多样化谈判、金融对接、风险控制、需求发现、资源掌控等多方面复合型能力。
这种人才靠引入和培养很难，很多产业地产商从国际五大行、实体产业公司、战略咨询公司、同行处招徕人才，只能解决一部分的问题，真正的复合型人才供给只能依靠在实战中不断积累成长而成，但一旦人才培育成型，企业很可能面临其被更有诱惑力的薪资挖角，和依靠自己手中资源独立创业的风险。
尤其是最近这三年，产业地产人才流动异常频繁，一方面是产业地产新贵的大肆高薪挖角，一方面是成熟产业地产人才独立创业，一方面是无法适应新企业文化和模式离职，另一方面也有传统国企体制束缚和反腐影响下核心人才的大量损失。但即便如此，目前产业地产发展需求与人才供给不足的矛盾依然非常明显，也成为制约整个行业发展的一个天花板因子。
火花S-Park园区商学院的创立，正是基于这种行业最大的痛点——整个行业对于产业地产专业培训和系统教育的需求呼声日渐强烈。特别是已经成功举办8届的短训班，这些“即学即用、专业实战”的深度课程，有趋势研判、案例剖析、战略分享、数据分析、运营讲解、经验复盘、风险提示、创新探讨等，课程设置简明而精准，以快速提升学员“即战力”为目标，满足国内产业地产行业中高级管理人员的短期培训需求，可谓一场度无死角纯干货的产业地产“理论+实践速成实训班”，旨在为行业培养知行合一的优秀人才。
下周一（7月26日），累计成功举办8届、参训企业家、参训学员人次的中国产业地产行业规模最大、专业性最强的培训——“火花S-Park出品：年中国产业地产夏季培训班”，即将在济南盛大启幕！
培训日程及课程详情点此查看
最后2天，培训报名即将截止。现在报名已经超过人，场地有限，仅剩少量名额，有报名意愿的朋友们还请从速，过时恕不恭候！
截至7月19日，报名参训企业包括：
序号
企业名称
1
中交一公院
2
中交二公院
3
中国南山集团
4
中国电子
5
济南高新控股集团
6
东湖高新集团
7
华润置地
8
华润生命科学集团
9
中冶南方城建
10
成都产业投资集团
11
成都产业功能区集团
12
成都石化基地公司
13
成都蓉欧供应链集团
14
东莞市投资促进局
15
山东高速产业投资有限公司
16
中电光谷
17
深圳罗湖投控
18
无锡新发集成电路园
19
天津泰达南港集团
20
深圳（哈尔滨）产业园
21
苏州苏高新科技
22
苏高科（张家港）公司
23
苏州国家环保园
24
中安产城
25
中业慧谷集团
26
中南高科
27
金科产业集团
28
北京天鸿控股集团
28
北京亦庄置业
29
北京中关村京西建设
30
成都新津新城
31
河南郑新科创
32
河南港通产业园
34
河南颐城金安
35
郑州金安高科
36
郑州北软
37
郑州天健湖大数据产业园
38
郑州临空生物医药园
39
彭州合力园区公司
40
广西川桂国际投资
41
江西青山湖产业控股集团
42
台州城投集团
43
台州城投科技
44
福州城投
46
济南产发园区投资
47
深汕湾科技
48
曲江建设集团
49
深圳硅谷大学城
50
惠州大亚湾科创集团
51
荥阳城投集团
52
重庆国际物流园
53
上海紫软投资
54
中深控股
55
吴中高科
56
传化科技城
57
广东纳成广泰
58
西咸新区泾河新城
59
中德联合集团
60
滕州工业资产运营公司
61
临沂罗庄产业发展
62
浩旺集团
63
天津赛达伟业
64
天津三易实业
65
海美（太仓）科技产业园
66
济南鑫茂齐鲁科技城
67
保罗大健康产业园
68
均和集团
69
蒙西鑫盛
70
新疆产发产业园
71
湖南麓谷信息港
72
河北园昭产业园
73
广东中天产城
74
重庆沙坪坝工业园
75
浙江东盛慧谷
76
重庆易装园区
77
南通光谷智能制造
78
长沙中电软件园
79
山东和为贵置业
80
福建成辉置业
81
山东仁理基金
82
科林电气
83
杭州安通
84
大连三寰地产
85
河北易虎
86
眉山科沃产城
87
郑州台科置业
88
新想科创
89
资阳临空园区
90
南宁中关村信息谷
91
佛山中陶城
94
安徽千羿
95
深圳硅谷动力
96
南京中建鼓北城发
97
杭州东谷
98
大唐世纪集团
99
安徽鼎信
湖南妙盛孵化器
新疆星龙控股集团
新疆世必通
世企汇谷
青岛德翼
江门深润
宏光生物
山东珠联天下
江门崖门新财富环保工业
绿地产业
广州莞睿
顺德颂腾电子科技
聊城鸿博
宜昌欣扬
广东启迪科技
北京泰宁科创
杭州网驿
浙大网新
润扬科技控股
广东鸿宇
齐河乾兴
东莞亚村
中电数科
园动力
广东西湾裕新国际产业园
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